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INTRODUCCIÓN
En el contrato de compraventa de vivienda, el vendedor, se
obliga a entregar una vivienda determinada, y el comprador, se
obliga a pagar por la misma el precio pactado, en dinero o mediante
letra de cambio, pagaré, cheque bancario, etcétera.
Desde el momento en que comprador y vendedor acuerdan la
compraventa, siempre que sean mayores de edad y no estén
incapacitados, ésta es obligatoria para ambos, aunque no se haya
entregado todavía la vivienda, ni el precio.
El contrato de compraventa de una vivienda, no está sujeto a
requisitos especiales de forma, y se rige por el principio general
de libertad de forma. Sin embargo, tanto el comprador como el
vendedor, pueden exigirse que se formalice por escrito.
Hay que tener en cuenta que en todo contrato privado de
compraventa deben constar de forma clara, todos los extremos
relativos a la misma, como:
-
Datos del comprador y vendedor.
- Descripción de la vivienda detallada: Identificación de
la vivienda e Inscripción Registral.
- Precio a pagar: Forma y lugar de pago.
- Plazo de entrega.
- Si hay o no inquilinos o si existen o no cargas o deudas
que la graven.
- Reparto de gastos.
En los contratos privados, hay libertad de forma y de pacto,
por lo que se podrán incluir otras cláusulas que comprador y
vendedor consideren adecuadas.
Es muy importante que el comprador:
- Debe
entender claramente todo lo que va a firmar y
revisar detenidamente el contrato antes de firmarlo,
pues le obliga su contenido y es antes de firmar cuando se deben
realizar las modificaciones de aquellas condiciones
dudosas.
- Es
siempre conveniente elevar el contrato a escritura
pública de compraventa ante notario e inscribirlo después en
el Registro de la Propiedad, pues al ser un documento
público es oponible y defendible frente a
terceros.
¿CUÁLES SON LAS OBLIGACIONES DEL
VENDEDOR?
1.- Conservación de la vivienda. ¿Qué sucede si la
vivienda se destruye o deteriora antes de que el vendedor la
entregue al comprador?
El vendedor de la vivienda, está obligado, desde que está de
acuerdo en vender, y hasta que se realiza la entrega de la vivienda,
a conservar la misma con la diligencia de un buen padre de familia,
es decir, está obligado a conservar la vivienda en perfecto estado,
lo que puede generar responsabilidades del vendedor en caso de que
por su culpa o negligencia, se pierda (destruya), o deteriore la
vivienda.
No obstante, el vendedor también sería responsable de la
pérdida o destrucción de la vivienda o bien de su deterioro, por
caso fortuito, cuando se ha constituido en mora, es decir, cuando no
ha entregado la misma en el plazo convenido, o cuando haya vendido a
dos personas distintas a la vez, siempre y cuando, el comprador
cumpla su parte del contrato, consistente fundamentalmente en el
pago del precio convenido.
2.- Entrega de la vivienda.
Es la principal obligación del vendedor, y consiste en
entregar al comprador la propiedad y posesión de la vivienda
vendida. Basta con utilizar formas representativas de entrega de la
vivienda como por ejemplo, la entrega de las llaves del piso, o de
los títulos de pertenencia.
En las compraventas que se realizan mediante Escritura
Pública, el otorgamiento de la misma, equivale a la entrega de la
vivienda, salvo que de la propia Escritura se deduzca lo
contrario.
En este sentido, la Jurisprudencia ha señalado la necesidad
en la compraventa de vivienda de dos condiciones:
- La venta se
debe realizar en Escritura Pública Notarial. En este sentido, no
bastaría el documento privado.
- El vendedor
debe tener, o poseer, la vivienda en concepto de dueño, de modo
que tenga la posibilidad de entregarla.
3.-
Obligación de saneamiento (reparación de defectos o problemas
derivados de la propiedad).
Además de entregar la vivienda convenida, el vendedor tiene
la obligación de asegurar y responder ante el comprador de las
siguientes formas:
- Saneamiento
por evicción. La evicción significa la falta de posesión legal o
pacifica de la vivienda. Esto ocurre cuando se priva al comprador
de la vivienda por Sentencia firme, porque exista un derecho de
otra persona sobre todo o parte de la vivienda que sea anterior a
la compraventa.
En este caso, si se cumplen los requisitos de privación al
comprador del inmueble, Sentencia firme y derecho anterior a la
compra, el vendedor está obligado a responder.
- Saneamiento
por gravámenes o defectos ocultos de la vivienda, es decir, el
vendedor tiene la obligación de responder frente al comprador de
los vicios o defectos ocultos, que tenga la vivienda en el momento
de la venta.
Además, en este último caso hay que tener en cuenta, que en
algunas ocasiones esos vicios o defectos pueden dar lugar a la ruina
de la vivienda. En este supuesto, y dentro de los plazos legales,
ese tipo de vicios, supone un incumplimiento del contrato, en la
medida que hacen a la vivienda inútil para el destino que se ha
convenido y es, que la vivienda pueda ser habitada, y utilizada,
además de otros derechos que se puedan tener sobre la
misma.
4.- Gastos.
La compraventa de un inmueble, genera respecto al vendedor la
obligación de pagar determinados gastos, además de ciertas
obligaciones de carácter fiscal.
En principio, el vendedor, salvo que acuerde otra cosa con el
comprador, estaría obligado a pagar los siguientes
gastos:
- Los gastos
de otorgamiento de Escritura. Se refiere a los de la Escritura
matriz.
- Los gastos
necesarios para realizar la entrega de la vivienda, como por
ejemplo los gastos de cancelación de cargas o gravámenes que
puedan existir en el Registro de la Propiedad, los gastos que se
deriven de errores o defectos administrativos, bancarios o de
domiciliación de pagos, etcétera.
En el caso de que la venta la realice un Promotor o
Constructor, el mismo debe correr con los siguientes
gastos:
- Los de la
declaración de obra nueva, propiedad horizontal y constitución de
hipoteca para financiar la construcción de las viviendas, en su
caso, así como los de su división o
cancelación.
- Los gastos
que generen las operaciones de reparcelación o
compensatorias.
- Los gastos
que se originen para obtener las autorizaciones que sean
necesarias para la construcción de la finca.
- Los gastos
correspondientes a la obtención de la cédula
urbanística.
¿CUÁLES SON LAS OBLIGACIONES DEL
COMPRADOR?
1.- Pago del precio.
El comprador, está obligado a pagar el precio del inmueble
vendido. El pago debe hacerse en el tiempo y lugar fijados en el
contrato y, si no se hubiera fijado, en el tiempo y lugar en que se
entregue el inmueble vendido.
Con carácter general, se realiza de forma simultánea el pago
de la vivienda y la entrega de la misma. Sin embargo, la venta puede
realizarse de las siguientes formas:
- Venta al
contado. El precio se paga de forma simultánea a la entrega de la
vivienda.
- Venta a
crédito. El pago se realiza en un momento posterior a la
entrega.
- Venta con
pago anticipado. El precio se abona, al menos en parte, con
anterioridad a la entrega de la vivienda.
Es muy frecuente, que en la compraventa de vivienda en la que
el pago sea aplazado o diferido, el vendedor exija al comprador
prestar garantía para el cumplimiento de su obligación. Las
principales garantías del pago del precio pueden ser:
- Garantías
convencionales:
- Garantías
legales:
-
El vendedor puede suspender la entrega si, después de realizada
la venta, se descubre que el comprador es
insolvente.
- Si la vivienda ha sido entregada, el vendedor puede
resolver el contrato cuando:
-
Tiene fundado motivo para temer la pérdida del inmueble y del
precio.
- Si se
produce incumplimiento efectivo por parte del comprador, pese a
que el vendedor le haya requerido previamente para que
cumpla.
2.- Obligación de recibir la
vivienda.
El comprador está obligado a recibir la vivienda vendida. Si
el comprador no puede, o no quiere recibir la vivienda en el momento
fijado, el vendedor debe ponerla a disposición del comprador, para
cumplir con su obligación de entrega.
3.- Gastos.
El comprador está obligado, salvo que en el contrato se pacte
otra cosa, entre vendedor y comprador, a satisfacer unos gastos por
la compra de la vivienda.
Los gastos que debe abonar el comprador son los
siguientes:
- Los gastos
necesarios y útiles, que se realicen en la vivienda, desde que se
realiza el contrato.
- Los gastos
de la primera copia de la Escritura de
compraventa.
- Todos los
gastos posteriores a la venta, entre los que deben incluirse los
gastos de la inscripción en el Registro de la
Propiedad.
- Los gastos
que se deriven de la constitución de garantías para afianzar las
cantidades aplazadas, así como aquellos de subrogación en
operaciones de crédito con garantía real no concertadas por él
(cuando el comprador se haga cargo de la hipoteca del
vendedor).
4.- Obligaciones de carácter
urbanístico.
La normativa urbanística establece, que la transmisión o
venta de fincas no modifica la situación de su titular con relación
a los deberes establecidos por la legislación urbanística que se
aplique en cada supuesto.
Por tanto, el nuevo titular (comprador), tendrá los derechos
y deberes urbanísticos del anterior propietario (vendedor), y así
mismo adquirirá los compromisos que este hubiera acordado con la
administración urbanística, y hubieran sido objeto de inscripción en
el Registro de la Propiedad.
5.- Compraventa con pago aplazado.
Las personas que contratan la compraventa de una vivienda, es
decir, el comprador y el vendedor, pueden pactar que el precio no
sea satisfecho de forma simultánea a la entrega del mismo, sino en
un momento posterior, de una sola vez, o a lo largo de un periodo de
tiempo en varias entregas.
En estos casos de compraventa con pago aplazado o diferido,
es frecuente que el comprador se vea obligado a prestar una garantía
suficiente de cumplimiento de su obligación.
El aplazamiento del pago del precio, sólo perjudica a tercero
en los siguientes casos:
- Si se ha
constituido hipoteca sobre la vivienda, pues el comprador de la
finca hipotecada, queda sujeto a la responsabilidad hipotecaria,
es decir, responde con la propia vivienda del pago de la
hipoteca.
- Si se ha
atribuido a la falta de pago del precio, el carácter de condición
resolutoria explícita, de modo que en caso de impago la
compraventa quedaría sin efecto.
En definitiva, es conveniente que el comprador lea
detenidamente el contrato de compraventa antes de firmarlo. Debe
tener en cuenta que tanto el vendedor como el comprador, manifiestan
su conformidad al contenido y condiciones del mismo, y que por
tanto, si desean modificar algún extremo del mismo o aclarar alguna
duda, deben hacerlo antes de la firma del contrato.
MOTIVOS POR LOS QUE PUEDE QUEDAR SIN
EFECTO LA COMPRAVENTA:
1.- Resolución (queda sin efecto la
compraventa)
Existen diversos supuestos de resolución de la compraventa de
inmuebles
- Por
incumplimiento de cualquiera de las partes, comprador o
vendedor.
- Cuando
existe motivo fundado para temer la pérdida de la vivienda vendida
y el precio.
- Por falta de
pago del comprador, si el vendedor le ha requerido previamente
para que pague.
- En virtud de
condición resolutoria expresa (escrita).
- Si la
superficie de la vivienda objeto de compraventa fuese menor que la
descrita u ofrecida, puede resolverse el contrato o bien rebajar
proporcionalmente el precio acordado.
2.- Derecho de retracto.
El retracto, es un derecho de adquisición preferente, que
permite a una persona, comprar una vivienda, en el caso de que esta
se venda a otra persona, por el mismo precio que la primera
pagó. | 
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