Para determinar los tipos de compra es necesario saber primero qué es una cooperativa de vivienda. Una cooperativa de vivienda es cuando varias personas se juntan y se asocian para construir sus propias viviendas u ofrecerlas a terceras personas. Desde ese momento como socios participan en la promoción de sus viviendas o encargan la promoción de las mismas a una empresa que se llama gestora de cooperativas.

El destino de las viviendas o de las construcciones realizadas podrá ser tanto para uso habitual o permanente de viviendas de los socios, como para descanso vacacional o residencial para personas de la tercera edad o discapacitados que tengan la condición de socios o sean familiares de los mismos.

Por tanto, la compra de viviendas ofrecidas en régimen de cooperativa se puede producir a través de dos procedimientos:

- Por interés propio de las personas que deseen además de comprar viviendas para sí mismos, obtener unos ingresos económicos entre todos los socios para su reparto. (Cooperativas de Viviendas).

- Por la promoción inmobiliaria realizada por una empresa promotora para facilitar a terceros la compra de viviendas, a través de una empresa gestora de viviendas en régimen de cooperativa, (gestora de cooperativas de vivienda), mediante procedimientos de sorteo de viviendas (adjudicación).

En ambos casos, la cooperativa realiza una actividad económica bien de manera propia o bien a través de un representante nombrado por ella, el gestor, que queda vinculado con los socios y con los compradores durante el tiempo que dure cada promoción.

Cada promoción es independiente tanto en su gestión, como en su patrimonio, con lo que la responsabilidad de los gestores se limita a las gestiones realizadas en cada fase o promoción.

Comprar una vivienda a través de cooperativa, significa para su comprador integrarse como nuevo socio de la cooperativa con lo que se derivan ventajas e inconvenientes.

VENTAJAS:

Como ventajas, además de los beneficios fiscales de los que goza la cooperativa, se añaden las siguientes:

- El coste de la vivienda es inferior al de mercado si se compra en promoción, ya que el coste de construcción para el promotor, puede reducirse en un 25% sobre el valor de mercado.

- El cooperativista puede adaptar cómodamente los pagos según sus necesidades a la hora de hacer frente al crédito.

- El socio integrado se le considera promotor y participa de los resultados de la cooperativa en el caso de beneficios y tiene derecho a su participación en proporción a las cantidades aportadas.

INCONVENIENTES:

- Puede no garantizarse el plazo de entrega de las viviendas.

- En algunos casos se pueden producir gastos sobrevenidos que causen el pago de un precio mayor distinto al pactado o al establecido legalmente para la vivienda protegida.

Por ejemplo:

En caso de compra de vivienda por 150.000 euros:

- Si se compra una vivienda a una promotora por 150.000 euros, no me puede costar más.

- Si se compra una vivienda en régimen de cooperativa, a un precio inicial de 120.000 euros:

- Si todo va bien, me ahorraré 30.000 euros.
- Si se producen gastos no previstos, puede costar más de 150.000 euros.

- El régimen de venta de la vivienda puede ser limitado por los Estatutos de la cooperativa, necesitando el socio que desee vender, ponerlo en conocimiento de la cooperativa para poder ofrecerla a nuevos interesados que soliciten comprar la vivienda e integrarse como socios (adjudicatarios) o, comprar la cooperativa la vivienda por alguno de sus socios en el mismo precio ofrecido por el socio vendedor.

Se trata de derechos preferentes de compra que tiene la cooperativa que puede ejercer antes de la venta (derecho de tanteo), o después de la venta realizada por el vendedor (derecho de retracto) y no haya sido comunicada por el socio vendedor.

En todo caso, la cooperativa no podrá ejercitar estos derechos preferentes si no presenta un nuevo socio comprador, en el plazo de 3 meses, desde que el vendedor comunique al órgano de gestión y representación de la cooperativa (Consejo Rector), su intención de venta.

REQUISITOS PREVIOS:

Con carácter general, el comprador debe comprobar previamente a la compra, si la cooperativa es propietaria de los terrenos o del solar donde se van a construir las viviendas y la fase o promoción a la que pertenecen, comprobación que puede realizarse a través del Registro de la Propiedad.

Igualmente debe comprobar si la cooperativa está inscrita en el Registro de Cooperativas de la Comunidad Autónoma, atendiendo a las promociones realizadas dentro del territorio. Para Castilla-La Mancha, las cooperativas de vivienda que se constituyan sólo podrán realizar promociones y construirlas exclusivamente dentro del territorio de la Comunidad Autónoma y con su domicilio social dentro de la misma.

VIVIENDA LIBRE:

La compra reúne todos los requisitos y condiciones necesarios para la compra de vivienda a través de promotora, en todo lo relativo a información y documentación previa a disposición de los compradores, plazo de entregas y cantidades avaladas entregadas, solicitud de préstamos y todos aquellos caracteres propios para la compra de vivienda libre nueva.

VIVIENDA PROTEGIDA:

En la compra de vivienda protegida a través de cooperativas, los socios adquieren para ellos mismos y sus familiares las viviendas, teniendo que cumplir una serie de requisitos según ley, para poder obtener financiación para la compra de vivienda protegida ( financiación cualificada):

- Una relación de al menos del 80% de los socios o de los compradores de vivienda a través de sorteos de viviendas (adjudicatarios), indicando su NIF y circunstancias personales.

- Las viviendas se tienen que destinar a vivienda permanente y habitual.

- Carecer de otra vivienda en propiedad en la misma localidad o disponer de cualquier derecho de uso o de disfrute sobre la misma.

- No sobrepasar los limites establecidos en los Planes de Vivienda estatales o de la Comunidad Autónoma aprobados, en cuanto a ingresos computables de la unidad familiar y superficie máxima útil de la vivienda.

- La propiedad del suelo y de lo construido es propiedad de la cooperativa sin perjuicio de la adjudicación de cada vivienda individualmente a cada socio y de la división del préstamo hipotecario solicitado por la cooperativa.

- El conjunto de pagos realizados por cada socio no puede superar el precio máximo de venta, incluyendo los honorarios de gestión en su caso.

- El precio final de la vivienda no puede ser superior, en ningún caso, al precio máximo de venta establecido en la calificación definitiva de la vivienda (documento que establece el tipo de régimen de protección de la misma).

- Los gestores nombrados responden de la denegación de los préstamos, ayudas o subvenciones solicitados.

- Las cooperativas que promuevan la venta de vivienda protegida tienen que estar inscritas en el Registro Especial de Entidades Promotoras de viviendas de protección oficial existente en la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha.

En ambos casos, tanto para vivienda libre, como para vivienda protegida pueden beneficiarse de este tipo de régimen las entidades sin ánimo de lucro para sus empleados por razón de su trabajo, ó para los locales que necesiten para el desarrollo de sus actividades.

La financiación para la compra de vivienda en régimen de cooperativa difiere según que la compra lo sea de vivienda libre ó de vivienda protegida. En este último caso, (vivienda protegida), su adquisición obliga a sus socios y adjudicatarios, a cumplir con los requisitos anteriores para la vivienda protegida, para poder acogerse a la financiación para compra de este tipo de vivienda.

FINANCIACIÓN PARA COMPRA DE VIVIENDA LIBRE:

La financiación para la compra de vivienda libre a través de cooperativa se somete a los mismos requisitos y condiciones que para la compra de vivienda libre nueva a través de promotora.

Por lo tanto, la cooperativa debe garantizar a sus socios y adjudicatarios, la información y planos de las viviendas de cada promoción, copias de las licencias necesarias obtenidas, las cantidades entregadas a cuenta y en general, todos los aspectos relacionados para la compra de vivienda libre sobre plano. Igualmente se somete a las mismas responsabilidades que las promotoras de viviendas, por todos los actos y contratos realizados.

FINANCIACIÓN PARA COMPRA DE VIVIENDA PROTEGIDA:

La compra de vivienda protegida en régimen de cooperativa, obliga a sus socios como promotores, a la compra para sí mismos de las viviendas que se proyectan construir.

La obtención de financiación para la compra o adjudicación por sorteo de vivienda protegida en régimen de cooperativa, se regula por cada Comunidad Autónoma atendiendo al Plan de Vivienda vigente en cada una de ellas (2002-2005).

Cada Comunidad Autónoma, regula a través de sus Planes de Vivienda vigentes, los requisitos que deben reunir los adjudicatarios de viviendas protegidas en régimen de cooperativa, en cuanto a niveles de ingresos familiares, préstamos, ayudas y subvenciones.

El Plan de Vivienda vigente (2002-2005), para la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, establece como promotores o adjudicatarios de vivienda protegida en régimen de cooperativa, a los siguientes colectivos para acceder a los préstamos, ayudas y subvenciones para la compra de vivienda protegida (financiación cualificada):

DESTINATARIOS:

a) Los compradores, adjudicatarios o promotores individuales para uso propio cuyos niveles de ingresos familiares no superen 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.

b) Los compradores, adjudicatarios o beneficiarios con ingresos inferiores a 4,5 veces el salario mínimo interprofesional cuando de trate de primera compra de vivienda en propiedad.

c) Los compradores, adjudicatarios o beneficiarios de vivienda protegida, con ingresos familiares inferiores a 2,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional para viviendas en régimen especial de protección.

d) Los compradores, adjudicatarios o beneficiarios de vivienda protegida que no dispongan de otra vivienda o que carezcan de cualquier tipo de uso y disfrute sobre la misma.

e) Las familias numerosas con ingresos familiares no superiores a 4,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional y se trate de primera vivienda o que teniéndola necesiten adquirir una vivienda de mayor superficie útil no superior a 120 metros cuadrados.

Para poder acceder a la compra de una vivienda de protección oficial, los destinatarios anteriores deben acreditar las siguientes circunstancias:

REQUISITOS:

- Carecer de ingresos familiares superiores a 5,5 veces y hasta 2,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional y no se posea otra vivienda libre o protegida en la misma localidad.

- Carecer o haber obtenido previamente préstamos cualificados, ayudas o subvenciones a cargo de la Comunidad de Castilla-La Mancha y al amparo de planes estatales de viviendas anteriores, durante los diez años anteriores a la solicitud de las ayudas.

- Que las viviendas se hayan calificado de protección oficial en régimen general o especial y no superen los 90 metros cuadrados, ó los 120 metros cuadrados si las viviendas se destinan a familias numerosas y se adquieren mediante promociones.

- Que los precios de las viviendas no superen los límites máximos de venta establecidos por la Comunidad Autónoma para cada área geográfica (áreas dentro del territorio de la Comunidad que agrupan diversos municipios), tanto para vivienda nueva como para vivienda existente.

Estos requisitos son de inexcusable cumplimiento para que los adjudicatarios y beneficiarios anteriores puedan acceder a las ayudas y subvenciones existentes. El incumplimiento de cualquiera de ellos, conllevará la imposición de sanciones así como la pérdida de las ayudas recibidas con pago de los intereses por retraso originados desde que sean percibidas.

CONDICIONES PARA ACCEDER A LA FINANCIACIÓN CUALIFICADA EN VIVIENDAS DE NUEVA CONSTRUCCIÓN, EN RÉGIMEN DE COOPERATIVA.

Se denomina financiación cualificada al conjunto de medidas aprobadas por el Estado, en colaboración con las Comunidades Autónomas y otras entidades públicas y privadas para promocionar y facilitar la compra y adjudicación de viviendas protegidas para todas aquellas personas que no pueden acceder a la compra o al arrendamiento de viviendas en condiciones normales de mercado.

Se trata de formas de financiación para los destinatarios o adjudicatarios de viviendas de protección oficial en régimen de cooperativa, en la compra de las viviendas que pueden revestir las formas siguientes:

- Ayudas Estatales Directas a la Entrada para la compra de primera vivienda (AEDE) con préstamo subsidiado (reducido en las cuotas a pagar del capital o de los intereses)

- Prestamos Subsidiados ó reducidos:

Se trata del sistema propio de ayudas y subvenciones elaboradas por la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, a través de la Consejería de Obras Públicas y siempre dependiendo de los importes que se puedan destinar por parte de la Comunidad según su presupuesto.

BENEFICIARIOS:

- Cooperativas de viviendas o compradores que resulten adjudicatarios para uso propio, de vivienda nueva protegida y familias numerosas beneficiarias de vivienda nueva protegida, acogida al régimen general, en las siguientes cuantías:

Tramos de ingresos, según número de veces SMI	Subvenciones (% precio vivienda)
Inferiores a 1,5	8%
Entre 1,5 y 2,5	7%
Entre 2,5 y 3,5	5%
Entre 3,5 y 4,5	2%

- Cooperativas de viviendas o compradores que resulten adjudicatarios para uso propio, de vivienda nueva protegida adquirida en régimen de cooperativa, y familias numerosas beneficiarias de vivienda nueva protegida acogida al régimen especial, en las siguientes cuantías:

Tramos de ingresos, según número de veces SMI	Subvenciones (% precio vivienda)
Inferiores e iguales a 1,5	17%
Entre 1,5 y 2,5	10%

Tramos de ingresos, según número de veces SMI	Subvenciones (% precio vivienda)
Inferiores e iguales a 1,5	20%
Entre 1,5 y 2,5	13%

CONDICIONES PARA ACCEDER A LA FINANCIACIÓN CUALIFICADA EN VIVIENDAS EXISTENTES EN RÉGIMEN DE COOPERATIVA

Este tipo de financiación se dirige a los siguientes tipos de viviendas:

- Viviendas libres o protegidas en segundas y sucesivas transmisiones (ventas).

- Viviendas protegidas que se hayan destinado a arrendamiento (alquiler).

- Viviendas libres de nueva construcción en las que haya transcurrido 2 años como mínimo entre la licencia de primera ocupación (documento entregado por la cooperativa para ocupar la vivienda) y la compraventa o la opción de compra.

- Viviendas protegidas de nueva construcción en primera transmisión con superficies útiles hasta 120 metros cuadrados para familias numerosas que habiendo transcurrido 1 año no las hayan ocupado.

Estas viviendas toman como precio máximo de venta (precio máximo legal permitido), el precio establecido para las viviendas protegidas de nueva construcción en el área geográfica donde se encuentren.

Para su financiación, los préstamos que se concedan para su adquisición o adjudicación se conceden con las mismas condiciones que para los préstamos para viviendas protegidas de nueva construcción, así como las ayudas estatales directas a la entrada.

Al igual que las ayudas y subvenciones para la financiación y adquisición de vivienda nueva protegida, la Consejería de Obras Públicas de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, establece ayudas y subvenciones para los compradores de segunda y sucesivas viviendas libres y protegidas, en régimen de cooperativa, para todo el territorio de la Comunidad.

Estas ayudas se destinan para aquéllos compradores que adquieren una vivienda ya existente dentro del Plan de Vivienda actual (2002-2005) y cuyos ingresos familiares anuales no superen 4,5 veces el salario mínimo interprofesional, unos 27.856,91 euros (4.635.000 pesetas).

Las cuantías establecidas son las siguientes:

Tramos de ingresos, según número de veces SMI	Subvenciones (% precio vivienda)
Inferiores a 1,5	8%
Entre 1,5 y 2,5	7%
Entre 2,5 y 3,5	5%
Entre 3,5 y 4,5	2%

Las cuantías de todas estas ayudas, tanto para viviendas de nueva construcción como para vivienda existente, adquiridas en régimen de cooperativa, toman como referencia para su cálculo, el valor de lo construido y el del suelo, sin incluirse en ningún caso, el valor de los garajes, trasteros u otros anejos que se vendan con las viviendas.

LIMITACIONES DE USO Y DE DISPOSICIÓN:

Las viviendas adquiridas en régimen de cooperativa y sometidas a algún tipo de protección ya sea privada o pública, y que se acojan al sistema de financiación cualificada previsto en los Planes de Vivienda vigentes (2002-2005), no pueden ser vendidas ni cedidas a terceros durante 10 años desde que se haya concedido el préstamo ó de 5 años, si se han concedido ayudas.

Tanto las ayudas percibidas como el importe del préstamo recibido tienen que devolverse a la Comunidad Autónoma con los intereses legales generados si se decide vender la vivienda dentro del plazo de protección, perdiendo todas las ventajas obtenidas para el préstamo y las ayudas a las que pueda tener derecho (Descalificación).

Las ventas posteriores de las viviendas se sujetan al precio máximo de venta establecido por metro cuadrado de superficie útil durante el plazo de protección, establecido en la calificación definitiva o en la escritura de compraventa y adjudicación.

Así mismo, las limitaciones anteriores tienen que hacerse constar en las escrituras de compraventa, adjudicación o declaración de obra nueva (documento que recoge la ampliación de plantas, o la construcción de un edificio) y en las escrituras de préstamo hipotecario a la hora de ser inscritas en el Registro de la Propiedad.

Por último, no está permitido que el socio cooperativista pueda vender o ceder las viviendas protegidas a precio libre de forma voluntaria, hasta que no pasen 15 años desde la calificación definitiva, siempre que el sistema de financiación de las viviendas se acoja al Plan de Vivienda vigente (2002-2005) Su incumplimiento conlleva la descalificación, (perdida del régimen de protección) de la vivienda protegida y la pérdida de las ayudas o subvenciones recibidas.

Los adjudicatarios de vivienda protegida en régimen de cooperativa que disfruten de préstamos y ayudas ó subvenciones de Planes de Vivienda anteriores, no podrán disfrutar de las ventajas y condiciones establecidas para los préstamos ayudas y subvenciones fijados en el Plan de Vivienda vigente (2002-2005).

Como cualquier otra vivienda, las viviendas adquiridas en régimen de cooperativa, se inscriben en el Registro de la Propiedad a través de la escritura de compra y adjudicación otorgada ante notario, siendo por cuenta del comprador los gastos generados por la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad.

Si se trata de vivienda protegida adquirida en primera o segundas y sucesivas transmisiones, el contrato privado firmado con la cooperativa, tiene que haber sido presentado por ésta, para obtener el visado por la Delegación Provincial de Obras Públicas de la Comunidad Autónoma y quedará depositado y registrado en los registros existentes en cada Delegación Provincial, de todos los compradores, adjudicatarios y beneficiarios de vivienda protegida en cada provincia.

Las inscripciones realizadas en el Registro de la Propiedad de cada provincia deben de contener la declaración de obra nueva del edificio, las inscripciones de las escrituras de compra de cada adjudicatario y la mención del tipo de protección (afección) al que pertenecen, en el caso de tratarse de vivienda protegida.

La vivienda no se puede vender libremente y el socio tiene que esperar a que transcurran 5 años o el plazo establecido en los Estatutos para poder venderla. Si no quiere esperar a la finalización del plazo para vender, debe esperar a que la cooperativa ejerza el derecho preferente para comprar (derecho de tanteo) por el mismo precio. Será la cooperativa la que ofrezca la vivienda a los solicitantes interesados y por riguroso orden de antigüedad.

Si pasado el plazo de 3 meses, la cooperativa no ha admitido a nuevos socios ó no se interesa por la compra de la vivienda, el socio puede vender libremente la vivienda a otros interesados, quedando desvinculado totalmente de la cooperativa.

En todo caso, si el socio vendedor tiene la intención de venderla a las personas que convivan con él o a su propio cónyuge no existirán las limitaciones anteriores, siempre que éste hecho haya sido puesto en conocimiento del Consejo Rector por el socio vendedor.

La compra de vivienda a través de cooperativa otorga a la cooperativa como tal determinados beneficios fiscales en los impuestos siguientes:

- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

- Actos de constitución, ampliación de capital, fusión y escisión.
- La constitución y cancelación de préstamos solicitados.

- Impuesto sobre Sociedades

- Impuestos Municipales.

PAGO DE IMPUESTOS EN LA COMPRA Y ADJUDICACIÓN

- En primera transmisión, debe de pagar a la cooperativa promotora el IVA repercutido del 7% sobre el importe de la compraventa.

- En segundas y sucesivas transmisiones el pago es también del 7% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, para el socio cooperativista que adquiere la vivienda, sobre el importe de la compraventa.