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IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA).
- ¿Cómo funciona
el IVA en la compra de vivienda, garajes y anexos?
El IVA somete a tributación todo el proceso
edificador, desde la contratación hasta su terminación, una sola
vez. El terreno, la urbanización, las obras de construcción hasta su
ultimación y la primera entrega que el promotor realice, están
sujetas a IVA.
Por tanto, el IVA se aplicará solo cuando se compra una
vivienda nueva directamente del promotor o
constructor.
Así, las entregas posteriores de viviendas (compra de
viviendas de segunda mano), están exentas de IVA (no hay que
tributar por IVA), pero sometidas a tributación por el Impuesto
de Transmisiones Patrimoniales.
- ¿Cuándo hay
que pagar el IVA o el ITP?
Las operaciones sujetas a IVA no lo están al Impuesto de
Transmisiones Patrimoniales. Ambos impuestos se excluyen entre
sí: El IVA somete a tributación las operaciones empresariales,
mientras que el ITP
somete a tributación las no empresariales.
Sin embargo, hay que tener presente, que el comprador
de una vivienda nueva, sometida a tributación con el IVA,
debe presentar liquidación del ITP, como operación no
sujeta.
¿Cuánto se paga
por IVA en vivienda libre, garajes y anexos?
Se aplica el tipo reducido del 7% las entregas
de:
a)
Edificios o parte de los mismos aptos para su utilización
como viviendas.
b) Garajes y
anexos (Sótanos,
buhardillas, trasteros, etc.) situados en el mismo edificio que la
vivienda, siempre que se transmitan conjuntamente (se
compren a la vez, en la misma fecha y ante el mismo Notario). El
número de plazas de garaje sometidas al tipo del 7%, se limita a
dos.
La transmisión conjunta de garajes y anexos, se produce
cuando se realiza en el mismo acto y en la misma fecha,
siendo indiferente que figure en el mismo o distinto documento
privado o escritura pública.
¿Cuánto se paga
por IVA, si compramos una vivienda de protección
oficial?
Se aplica el tipo superreducido del 4% siempre que el
precio de vivienda de VPO no sobrepase el 12,5% del precio que el
Estado ha fijado
para este tipo de viviendas, a las entregas de viviendas,
incluidos garajes (hasta un máximo de dos) y anexos, situados en el
mismo edificio, que se compren de modo conjunto, cuando reúnan los
siguientes requisitos:
- Que las
viviendas estén calificadas administrativamente de protección
oficial de régimen especial o de promoción pública por el
Departamento competente, y
- Que los
vendedores sean los promotores de la
vivienda.
¿Quién tiene que
pagar el IVA?
El comprador debe abonar el IVA al promotor de la
vivienda, requiriéndole la entrega de la correspondiente
factura.
El promotor será el sujeto pasivo del IVA, al ser el
que entrega el bien, por tanto es el obligado al pago del impuesto
(previamente repercutido) y al cumplimiento de las demás
obligaciones formales, por tratarse del empresario establecido en
España, que presta el servicio. Por tanto, es el vendedor el
obligado tributario, el que debe liquidar el pago del IVA y el
responsable de su ingreso en su próxima declaración trimestral.
A MODO DE
EJEMPLO: (Todos los ejemplos son a título
orientativo)
Si Amalia compra en Toledo una vivienda valorada en 120.000
euros (19.966.320 pesetas) y una plaza de garaje situada en el mismo
edificio por valor de 6.000 euros (998.316 pesetas). Siempre que las
compre en el mismo día y en el mismo acto (aunque cada compra venga
reflejada en escritura pública diferente), deberá abonar al
constructor o promotor, el 7% de IVA, sobre el precio del garaje y
de la vivienda.
Si por el contrario, compra la plaza de garaje un año
después, tendrá que abonar el 16% de IVA, sobre el precio de 6.000
euros (998.316 pesetas) de la plaza de garaje.
IMPUESTO SOBRE
TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS. (ITP Y
AJD)
La ley que regula este impuesto, otorga a las Comunidades
Autónomas competencia para la regulación, en su territorio de la
gestión y liquidación de este impuesto.
- ¿Cómo funciona
el ITP Y AJD en la compra de una vivienda nueva?.
Cuando la vivienda nueva, se compra directamente al
constructor o promotor, el comprador queda obligado a pagar el IVA,
no obstante, debe presentar formulario de liquidación del ITP, como
operación no sujeta a ITP.
Pero cuando se formaliza la compra en escritura pública
notarial, el comprador además estará obligado a liquidar el Impuesto
sobre Actos Jurídicos Documentados, al tipo 0.5% sobre el valor
declarado en el documento.
- ¿Cómo funciona
el ITP en la compra de una vivienda de segunda mano?
Cuando la vivienda es de segunda mano, el comprador sólo
deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (6%
del valor real del bien transmitido, para la Comunidad Autónoma
de Castilla-La Mancha).
- ¿Cómo funciona
el AJD en las escrituras de préstamo hipotecario?
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados somete a
tributación al tipo 0.5% la formalización de la hipoteca en
escritura notarial.
Cuando se trate de préstamos hipotecarios, la cantidad a
tener en cuenta a la hora de liquidar el IAJD, no sólo es la
solicitada en el préstamo, sino el conjunto de cantidades
garantizadas con hipoteca (intereses, intereses de demora, costas y
gastos).
Quedarán exentas de tributar por AJD (no hay que pagar este
impuesto), las siguientes escrituras públicas (si bien aunque esté
exento, hay que presentarlo):
- Las
escrituras de cancelación de hipotecas otorgadas durante los años
2.001 y 2.002.
- Las
escrituras de subrogación de préstamos hipotecarios (Cuando el
comprador se hace cargo de la hipoteca del
vendedor).
- Las
escrituras de novación que modifique los préstamos hipotecarios,
siempre que la modificación sea para mejorar las condiciones del
tipo de interés pactado inicialmente. Si la novación es por
ampliación de la hipoteca si que hay que abonar este
impuesto.
- Las
escrituras públicas de primera compra de viviendas de protección
oficial, pero sólo hasta la cantidad legalmente necesaria para la
adquisición de la vivienda (el precio de compra), y no por el
exceso del préstamo sobre el valor legal de la misma, siempre que
se adquiera durante los seis años siguientes a la calificación.
-- ¿Quién tiene que
pagar el ITP y el AJD?.
El sujeto pasivo o persona obligada al pago del impuesto de
transmisiones patrimoniales en la compra de una vivienda de segunda
mano, es el comprador y en la constitución de un préstamo
para la compra de la vivienda, es el que recibe el
préstamo.
El sujeto pasivo o persona obligada al paga del impuesto de
actos jurídicos documentados, en la escritura notarial de la
compraventa es igualmente el comprador y en la escritura de
constitución de un préstamo es el adquirente del derecho y en su
defecto las personas que soliciten el documento notarial o para cuyo
interés se otorgue.
-
¿Dónde, cuándo y cómo se paga el ITP y AJD?
Para pagarlo hay que acudir a la oficina liquidadora de la
Comunidad autónoma donde se encuentre situada la
vivienda.
El plazo es de 30 días hábiles desde el momento en que
se formaliza la compra de la vivienda (por ejemplo cuando se otorga
la escritura pública ante el Notario). En cuanto a la manera de
contar los días, no se tienen en cuenta ni los domingos, ni las
fiestas nacionales, autonómicas y locales.
La forma de pago, es por autoliquidación, lo que
implica que el propio contribuyente (la persona obligada al pago)
debe presentar el impreso oficial debidamente cumplimentado con los
datos obligatorios y la cuantía a ingresar calculada. (Modelos de
autoliquidación en el ITP: 600 ó 620 y en IAJD: 600, 610 ó
30A)
El pago puede hacerse en efectivo, con cheque conformado o
bien, ordenando el cargo en la cuenta bancaria del pagador.
Aunque el pago se realiza de una sola vez y por el total,
puede pedirse un aplazamiento, presentando la solicitud por escrito
en la oficina liquidadora y con los intereses
correspondientes.
No es necesario realizar el pago de estos impuestos,
personalmente, pues puede formalizarlo cualquier persona autorizada
por el comprador. Para otorgar la autorización, es necesario
redactarla por escrito, indicando los datos personales del comprador
y del autorizado (incluso número de DNI, de ambos), junto con una
copia del DNI de la persona que autoriza.
- ¿Qué
documentación debe aportar el obligado al pago del
impuesto?
1.- El Impreso
oficial de autoliquidación, que se obtiene en la oficina
liquidadora:
- Modelos de
autoliquidación:
2.- Original
de la escritura pública de compraventa de la vivienda, junto con
una copia simple de la misma o fotocopia del
original.
3.- Etiquetas
fiscales del comprador.
A MODO DE EJEMPLO: (Todos los ejemplos son a título
orientativo)
Luis y María compran una vivienda de segunda mano (a
un particular) en Cuenca, por un precio de 120.000 euros (19.966.320
pesetas), tendrán que pagar por el Impuesto de Transmisiones
Patrimoniales, el 6% del valor real y escriturado de la
vivienda.
* Sujeto a posibles reformas legislativas que puedan
modificar parcialmente el contenido el presente apartado y que
pudieran ser de aplicación a partir del 1 de Enero de 2.003. Siendo
el régimen de alquiler de vivienda, la materia que mayores
modificaciones puede presentar.
a) ¿Tiene
derecho a deducción, el comprador de una vivienda habitual, tanto si
hay financiación ajena, como si no la hay?
La compra de la vivienda habitual genera derecho a deducirse
en la declaración de IRPF por las cantidades pagadas durante el
ejercicio fiscal (todo lo pagado del 1 de enero al 31 de diciembre
del año del que se presenta la declaración de la Renta), para la
compra de la misma.
Para tener derecho a la deducción, debe tratarse de la
vivienda habitual del comprador, es decir, la que se habite de
manera efectiva y con carácter permanente en un plazo de 12 meses,
contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las
obras (compra o finalización de la construcción), y durante un plazo
continuado de 3 años, salvo que concurran determinadas
circunstancias previstas en la legislación, que eximen de la
obligación de habitarla durante los 3 años mencionados.
Por tanto, si la vivienda adquirida reúne los requisitos
indicados, para ser considerada vivienda habitual del contribuyente,
éste podrá deducirse por las cantidades que destine a su
adquisición, hasta el límite anual de 9.015,18 euros (1.500.000
pesetas)
Las cantidades por las que se puede deducir, además de
la parte del precio abonada, son las siguientes:
- Intereses
del préstamo o hipoteca solicitada para comprar la
vivienda.
- Impuestos
abonados por la adquisición (IVA, ITP y AJD, Impuesto de
incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana o
anteriormente llamada plusvalía municipal).
- Gastos de
Notaría y de realizar la Inscripción de la compra en el Registro
de la Propiedad.
- Primas de
seguros, que legalmente vengan exigidas para la obtención del
préstamo hipotecario.
- Y en
general, demás gastos justificados y realizados para la
compra.
Los porcentajes de deducción son diferentes, dependiendo de
que el comprador compre la vivienda habitual con o sin financiación
ajena (préstamo), así:
- CON
FINANCIACIÓN AJENA O PRÉSTAMO.
- Para los
primeros 4.507,59 euros (750.000 pesetas) pagados: El 25% durante
los dos primeros años, y el 20%, durante los
restantes.
- Para el
exceso sobre los primeros 4.507,59 euros (750.000 pesetas), con el
límite de 9.015,18 euros (1.500.000 pesetas) : El
15%.
Para poder aplicarse estos porcentajes de deducción, se exige
que la financiación de la vivienda habitual (el préstamo),
reúna los siguientes requisitos:
a) Que
el importe financiado del valor de adquisición (La cantidad
solicitada), sea al menos del 50% del total (la mitad del valor de
adquisición de la vivienda). El valor de adquisición está formado
por el precio de la vivienda, más todos los gastos e impuestos
realizados para la compra.
b) Que
durante los tres primeros años del préstamo no se amorticen
(paguen) cantidades que superen en su conjunto el 40% del importe
total solicitado.
A MODO DE
EJEMPLO: (Todos los ejemplos son a título
orientativo)
Andrés compra una vivienda en Ciudad Real, por un precio de
120.000 euros (19.966.320 pesetas).
Hay que tener en cuenta que el valor de adquisición de esta
vivienda está formado por la suma del precio y de todos los demás
gastos e impuestos pagados por Andrés y necesarios para formalizar
la compra (como Impuestos pagados por la compra, gastos de notaria y
Registro de la Propiedad, etc.) por tanto, puede ascender a la
cantidad de 142.000 euros (23.626.812 pesetas).
Le conceden una hipoteca para la compra de la vivienda por
una cantidad de 110.000 euros (18.302.460 pesetas).
Durante el año completo por el que va a presentar la
declaración de la renta, supongamos que Andrés paga por su vivienda
habitual por todos los gastos en total, 11.500 euros (1.913.439
pesetas).
Como la hipoteca concedida (110.000 euros o 18.302.460
pesetas), supera el 50% del valor de adquisición (71.000 euros o
11.813.406 pesetas), y Andrés no tiene pensado durante los tres
primeros años del préstamo, amortizar más del 40% del capital
solicitado (44.000 euros o 7.320.984 pesetas), podrá deducirse en su
declaración de la renta de la siguiente forma:
Cantidades pagadas por adquisición de su vivienda: 11.500
euros (1.913.439 pesetas).
Límite de la base de deducción: 9.015,18 euros (1.500.000
pesetas).
Porcentajes de deducción:
- Para los
primeros 4.507,59 euros (750.000 pesetas): El 25%, 1.126,90 euros
(187.500 pesetas).
- Para los
siguientes 4.507, 59 euros (750.000 pesetas): el 15%, 676,14 euros
(112.500 pesetas) .
Total cantidad deducida: 1.803,04 euros (300.000
pesetas).
- SIN
FINANCIACIÓN AJENA (SIN PRÉSTAMO).
El porcentaje general de deducción, cuando la vivienda
habitual se compra sin préstamo es del 15%.
Todos
los ejemplos son a título orientativo.
A MODO
DE EJEMPLO: (Todos los
ejemplos son a título
orientativo)
Salvador compra una vivienda en Guadalajara, por un precio de
120.000 euros (19.966.320 pesetas).
Hay que tener en cuenta que el valor de adquisición de esta
vivienda está formado por la suma del precio y de todos los demás
gastos e impuestos pagados por Salvador y necesarios para realizar
la compra (como Impuestos pagados por la compra, gastos de notaria y
Registro de la Propiedad, etc.) por tanto, puede ascender a la
cantidad de 142.000 euros (23.626.812 pesetas).
Supongamos que Salvador, no solicita hipoteca para la compra,
pues pacta con el vendedor, el pago aplazado por cuantía de 12.000
euros (1.996.632 pesetas) anuales, durante 10 años.
Durante el año completo por el que va a presentar la
declaración de la renta, Salvador invierte en la compra de la
vivienda habitual por todos los pagos realizados (parte del precio
pagada al vendedor, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurídicos Documentados, Notaría, Registro de la Propiedad, etc. ),
la cantidad de 24.000 euros (3.993.264 pesetas) .
Cantidades pagadas por adquisición de vivienda: 24.000 euros
(3.993.264 pesetas).
Límite de la base de deducción: 9.015,18 euros (1.500.000
pesetas).
Porcentaje de deducción: 15%
Para los 9.015,18 euros (1.500.000 pesetas) : El 15%,
1.352,28 euros (225.000 pesetas).
Total cantidad deducida: 1.352,28 euros (225.000
pesetas).
B.- ¿Cómo afecta
en el IRPF, la compra de una vivienda no habitual, para alquilarla o
no?
Cuando una persona compra una vivienda con finalidad distinta
a la de habitarla, afecta de la siguiente forma, en su Declaración
de la Renta:
-
Cuando la vivienda no se alquila.
La segunda vivienda, siempre que no se encuentre arrendada
(alquilada) o subarrendada, sea urbana y no constituya la vivienda
habitual, debe declararse en IRPF, por el sistema de rentas
imputadas (rendimientos sometidos a tributación por la vivienda que
no es habitual). El inmueble se valora como regla general por 2% del
valor catastral, o el 1.1% en caso de estar revisado (determinándose
en proporción a los días que corresponda la titularidad en cada
año).
No es posible deducir ningún gasto.
A MODO
DE EJEMPLO: (Todos los
ejemplos son a título orientativo)
Supongamos que Ernesto es propietario de dos viviendas
urbanas situadas en Albacete, una de ellas, es su vivienda habitual
y su valor catastral es de 36.060 euros (6.000.000 pesetas) , la
otra se encuentra desocupada y su valor catastral es de 30.050 euros
(5.000.000 pesetas) .
Si el valor catastral no ha sido revisado con posterioridad
al 1/1/94, debe imputarse como renta inmobiliaria el 2% sobre 30.050
euros (5.000.000 pesetas) si ha sido propietario de la vivienda
durante todo el año.
Si este mismo inmueble, hubiera sido adquirido el 20 de
noviembre, debe imputarse como renta inmobiliaria el 2% sobre 30.
050 euros (5.000.000 pesetas) x (41/365).
En el caso de que el valor catastral hubiera sido revisado
con posterioridad al 1/1/94, debería imputarse como renta
inmobiliaria el 1,1% sobre 30.050 euros (5.000.000 pesetas), si ha
sido propietario del inmueble durante todo el año.
Si este mismo inmueble, hubiera sido adquirido el 20 de
noviembre, debe imputarse como renta inmobiliaria el 1,1% sobre
30.050 euros (5.000.000 pesetas) x (41/365).
- Cuando la
vivienda no se alquila.
El total de las rentas percibidas en concepto de
arrendamiento de una vivienda (el dinero cobrado por el alquiler
durante todo el año), debe ser declaradas por el propietario en la
declaración de la renta, como rendimiento de capital
inmobiliario.
Para determinar el rendimiento anual que se tiene por el
alquiler de la vivienda, hay que descontar a la renta recibida (el
dinero cobrado por el propietario), todo gasto necesario para la
obtención los ingresos, siempre que se tenga justificante del
mismo.
Debe tenerse en cuenta, que en caso de que la duración del
alquiler, sea inferior al ejercicio fiscal, es decir el inquilino
sólo ocupe la vivienda durante unos meses, no el año completo desde
el 1 de enero al 31 de diciembre, los gastos deben prorratearse en
función del periodo cedido (deben dividirse los gastos anuales entre
el número de meses que la vivienda ha sido alquilada).
No es deducible, en ningún caso pagos efectuados por razón de
siniestros (como inundaciones, incendios, etc.), ni los gastos de
adquisición (el precio que se ha pagado por la compra) del
inmueble.
Así el propietario, podrá descontar de la renta (lo que cobra
por el alquiler), los siguientes gastos:
1.- Intereses de los capitales ajenos invertidos en la
adquisición o mejora de la vivienda, y demás gastos de financiación
(Intereses del préstamo que le han concedido para comprar la
vivienda, gastos de apertura de hipoteca, etc.). Nunca el capital
destinado a la adquisición, pues no es un gasto necesario para
conseguir el ingreso.
Puede tratarse de un préstamo hipotecario o personal (siempre
que se tenga un documento que pruebe que el préstamo persona
existe). No podrá exceder de la cuantía de los rendimientos
obtenidos (ser superior a los ingresos cobrados por el
alquiler).
2.- Tributos
(Impuestos): Tributos y recargos no estatales, que no tengan
carácter sancionador (Como la contribución que se paga por esta
vivienda). No se tienen en cuenta tributos que se pagaron por la
compra (Como el IVA, el ITP o AJD).
3.- Servicios personales pagados a terceros por sus
servicios: Administración, portería, jardines, etcétera.
4.- Gastos judiciales derivados del
alquiler.
5.- Saldos de dudoso cobro: Siempre que quede
justificado.
La justificación se entiende conseguida cuando el deudor se
encuentra en suspensión de pagos, quiebra o situación similar;
cuando entre el momento de la primer intento de cobrar la deuda
realizado por el dueño de la vivienda y el de finalización del
periodo impositivo, pasen más de 6 meses y no se renueve el crédito
(la deuda). Cuando el saldo de dudoso cobro se cobra a posteriori,
figura en la declaración de la renta del año en que se cobre como
ingreso.
6.- Gatos de conservación y reparación.
Se consideran así, los gastos realizados a mantener el uso
normal siempre que no se hagan para cambiar estructura, superficie,
etc. (pintura, arreglo de instalaciones, etc), y los de sustitución
de elementos (gastos para cambiar la calefacción, la electricidad,
etcétera).
Por el contrario, los gastos de mejora y ampliación, no son
deducibles.
7.- Seguros.
8.- Servicios y suministros. Como alta de agua, luz,
gas, etcétera.
9.- Amortizaciones: Aplicada al tiempo en el que la
vivienda ha estado alquilada. Los bienes amortizables
son:
- Inmuebles
(La vivienda): 2% del coste de adquisición, excluyendo el valor
del suelo (si se desconoce se calcula prorrateando el coste de
adquisición entre los valores catastrales del suelo y de la
construcción de cada año).
- Bienes
muebles cedidos con el inmueble: Hay que ver las tablas de
amortización, tomando el valor de
adquisición.
- Para
rendimientos derivados de la titularidad de derechos reales de uso
o disfrute: Si el derecho tiene plazo de duración determinada (por
ejemplo dos años) , la amortización deducible es el resultado de
dividir el coste de adquisición por los años de duración. Si es
vitalicio (durante toda la vida de la persona que ocupa la
vivienda), el 2% del coste de adquisición.
Límites: La suma de las
amortizaciones realizadas no puede se mayores que el valor de
adquisición. No cabe deducir en la declaración de la renta de un año
amortizaciones de otros años.
Además de los gastos indicados, el propietario puede
reducirse en la siguiente medida:
1.- Se reducen en un 30%:
Los rendimientos netos con un período de generación superior
a 2 años, (es decir los ingresos que se cobren de una sola vez y
correspondan a más de dos años)
En el caso de que estos rendimientos se cobren de forma
fraccionada (se cobre en varios plazos) , para que proceda la
reducción indicada (la reducción del 30%), es necesario que el
resultado que se obtenga de dividir el número de años del periodo de
generación (contado de fecha a fecha), entre el número de periodos
impositivos de fraccionamiento (el número de años en que se cobran
los plazos), sea superior a dos.
2.- Rendimiento en caso de
parentesco.
Cuando el inquilino de la vivienda, sea el cónyuge o un
pariente, incluidos los afines (los del cónyuge), hasta el tercer
grado inclusive, del propietario, el rendimiento neto total no podrá
ser inferior al que resultaría de aplicar el 2% (o 1,1% si está
revisado) del valor catastral del inmueble. | 
